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Est-ce le vendeur qui doit alimenter le fonds de réserve ?

Qu’en est-il si, avant la vente d’un appartement, on décide d’augmenter le fonds de réserve, alors que le paiement est prévu après la vente ? En tant que syndic, à qui pouvez-vous alors envoyer la note ?
Pour qui est la facture ?
Pour les dépenses courantes ? S’il s’agit de frais récurrents, comme les frais d’entretien, de chauffage, de gestion, d’assurance, etc., ils sont à charge de l’acheteur à partir du moment où il fait effectivement usage des parties communes. Donc à partir du moment où le vendeur lui remet les clés.

Déjà versé trop d’acompte ? Si le vendeur a déjà versé plus d’acompte qu’il n’est nécessaire, en tant que syndic, vous devez le rembourser.

Différent pour de gros frais uniques ?
Là, d’autres règles s’appliquent. S’il ne s’agit pas de frais périodiques, mais de dépenses concernant p.ex. le remplacement de la chaudière, la réparation ou la rénovation de l’ascenseur ou la pose d’un nouveau revêtement de toit, d’autres règles s’appliquent. Elles prévoient que ces frais sont à charge de l’acheteur à partir du moment du transfert, donc généralement de l’établissement de l’acte par le notaire.

Conseil. Si le vendeur et l’acheteur conviennent de commun accord d’autres règles, en tant que syndic, vous n’avez pas à en tenir compte. C’est alors à eux de s’arranger entre eux.

Décidé avant la vente, mais à payer après.Cela peut donner lieu à des discussions… Supposons que l’assemblée générale décide de procéder à quatre versements complémentaires au fonds de réserve, afin de couvrir le financement de dépenses importantes à venir. Au moment où cette décision est prise, X est encore propriétaire. Il vend ensuite son appartement à Y.

X doit-il alors financer les versements ? Non, il n’en va pas toujours ainsi. Dans un tel cas, ce n’est pas la date de la décision qui compte, mais celle à laquelle les versements sont exigibles.

Quand les versements doivent-ils être faits ? Ce qui importe, c’est donc l’identité du propriétaire au moment où les versements doivent effectivement être réalisés. Si le syndic le demande au moment où X est encore propriétaire, c’est ce dernier qui devra payer. Par contre, si, en tant que syndic, vous demandez p.ex. le versement des deux dernières tranches destinées au fonds de réserve seulement après la vente, c’est Y qui devra s’en acquitter.

Décidé entre le compromis et l’acte ? C’est une situation spécifique, expressément prévue par le législateur : la loi du 2 juin 2010 prévoit que les frais décidés durant cette période seront de toute façon à charge de l’acheteur, du moins à condition qu’il ait disposé d’un mandat pour l’assemblée au cours de laquelle cette décision a été prise.

Attention ! Dans un tel cas, c’est donc bien l’acheteur qui devra effectuer les versements, et ce même si le paiement doit avoir lieu avant le passage de l’acte.

Économiser en donnant mandat ! En tant que vendeur, couvrez-vous si une assemblée est programmée entre le compromis et l’acte. Informez l’acheteur de cette réunion, et envoyez-lui un mandat. Vous êtes ainsi certain de ne pas devoir supporter le coût des décisions qui seront prises.

Conseil. Le fait que l’acheteur ait été, ou non, effectivement présent lors de cette assemblée n’a alors plus d’importance.

Si, avant la signature de l’acte de vente, l’assemblée générale décide qu’il faut faire des versements supplémentaires au fonds de réserve, il est possible qu’ils soient à charge de l’acheteur. Ce sera en fait le cas lorsque les versements ne doivent effectivement avoir lieu qu’après la signature de l’acte de vente.